Podczas 30th ERES Annual Conference zaprezentowałem artykuł pod tytułem „Are hedonic models really quality-adjusted? The role of apartment quality in hedonic models of housing rental market”. Artykuł został w tym roku wydany w czasopiśmie Real Estate Management and Valuation i podejmuje tematykę efektywności różnych sposobów uwzględniania jakości mieszkań w modelach hedonicznych. Głównym celem takich modeli jest uzyskanie indeksów cenowych odpornych na zmiany jakości mieszkań w czasie. Możemy bowiem zauważyć tendencję, że mieszkania oferowane na polskim rynku najmu są średnio coraz wyższej jakości. Sprawia to, że część wzrostu stawek najmu mierzonego prostymi miarami (np. średnią arytmetyczną) nie jest efektem rzeczywistego wzrostu cen, a powinna zostać przypisana do zmiany jakości obserwowanej próby. Z drugiej strony, podczas pandemii COVID-19, na rynek wróciło wiele mieszkań o relatywnie niższym standardzie, wcześniej najmowanych przez studentów, a także o wyższym standardzie – do tej pory wynajmowanych turystom na krótki termin. Z kolei podczas pierwszych miesięcy wojny w Ukrainie, uchodźcy wojenni przybywający do Polski znacznie podnieśli poziom popytu na mieszkania o najniższej jakości. W rezultacie zmian jakościowych zachodzących na rynku najmu wobec ostatnich szoków ekonomicznych, użycie metod odpornych na zmiany jakości ma kluczowe znaczenie. W artykule wskazano, że w ofertach najmu (często używanych jako zamiennik danych transakcyjnych przy konstrukcji modeli hedonicznych) jakość może być sygnalizowana bezpośrednio — poprzez deklarację standardu mieszkania lub pośrednio — przy użyciu jego opisu lub zdjęć. Ponadto, do sygnalizowania standardu mogą zostać użyte „twarde” informacje związane z obiektywnymi cechami mieszkań (np. liczba pokoi lub dostępność balkonu) lub „miękkie”, bardziej subiektywne informacje związane np. z designem mieszkania lub jego stanem zużycia. W artykule sprawdzono, jak wybór podejścia do kwestii miękkiej jakości mieszkań wpływa na właściwości modeli hedonicznych i przebieg osiąganych na ich podstawie indeksów czynszów. Na przykładzie rynku najmu w Poznaniu zauważono, że modele hedoniczne uwzględniające miękką jakość mają lepsze właściwości statystyczne niż te bez zmiennych związanych z miękką jakością. Spośród nich najlepsze okazały się modele, które obejmują informacje o jakości pozyskane z opisów mieszkań. Nie wykryto jednak znacznych różnic w przebiegu osiągniętych hedonicznych indeksów czynszów. Tym niemniej zauważono, że wykorzystanie informacji o miękkiej jakości mieszkań może mieć kluczowe znaczenie dla zrozumienia procesu dostosowywania się rynku do szoków gospodarczych. Finalnie udowodniono, że reakcja cenowa poznańskiego rynku najmu na pandemię i wybuch wojny w Ukrainie była zróżnicowana w segmentach rynku związanych z jakością.